不想有麻烦，公积金贷款买房必须了解这些事儿

现如今，贷款买房已不是什么新鲜事儿。然而，如果你即将买房，房贷利率又那么高，平白无故的多出不少于十万的利息，确实让人心疼。

　　小A和他的未婚妻小B打算今年结婚，但在结婚之前的首要任务那就是买房，作为朋友的小C给他们推荐了小区对面的一套学区房，小A和小C都很满意。于是小两口开始慢慢规划今后的美好生活，欣喜之余，问题也来了：

　　这套学区房需要300万，自己手头最多也就100万，也就是说需要贷款200万，那么该以何种方式贷款才是最优方案？

　　小A自己购买了公积金，贷款利率是3.25%。面对普遍上浮的房贷利率，公积金贷款不仅利息低利率也没有上浮，绝对可以省下不少开资。但是公积金贷款和商业贷款多少还是有些区别的。如果想使用公积金贷款，你还必须充分了解公积金贷款这些事儿。

　　（一）公积金贷款买房条件说明：

　　1、缴存时间:申请人须建立住房公积金账户12个月(含)以上，同时满足足额正常缴存公积金金达到一定时间，有的地区要求6个月(含)，有的要求12个月(含)，各地会有差异。

　　2、贷款人年龄:贷款人年龄与贷款年限之和小于70岁。

　　3、申请人具有完全民事行为能力，有偿还贷款本息的能力，信用状况良好。

　　4、申请人已按规定支付购房首付款。

　　5、申请人提供符合本规定要求的担保。

　　6、申请人和共同申请人符合国家、省和本市房地产市场管理政策要求。

　　7、符合公积金管委会规定的其他条件。

　　（二）公积金贷款买房一般流程：

　　1、贷款申请

　　购买期房、保障房的，先查询预售房源对应的受托银行公积金贷款业务网点，选择相应银行网点。

　　购买现房、存量房的，查询受托银行指定的公积金贷款业务网点，选择办理银行网点，申请人可在网上办事大厅填写申报材料，也可直接持材料到受托银行贷款网点进行办理。

　　申请商转公的，先登录网上办事大厅进行预约，填报申报材料后到对应银行网点提交材料进行申请。

　　2、公积金中心受理贷款

　　在收到贷款申请人的登记申请以及相关的资料后，公积金中心会受理该贷款申请，审核贷款人是否符合贷款资质，具体步骤如下：

　　公积金中心或受托银行首先会对申请人的贷款条件、申报资料、申请额度等内容进行真实性和合规性的初步审查；

　　初审通过后，银行会邀约申请人进行面谈，进一步了解申请人的贷款用途、还贷意愿、还款能力等情况，并建立面谈记录；

　　如果审核均符合规定，受托银行受理贷款申请。

　　3、贷款审批

　　市住房公积金管理中心在确认受理后，5个工作日内作出给予贷款或不予贷款的决定。

　　4、签订抵押贷款合同

　　公积金贷款申请获得批准的，公积金中心或者受托银行就会通知借款人办理签约手续。

　　5、办理抵押登记手续

　　在签订完合同后，贷款申请人及房屋的共有人需要与公积金中心一同前往不动产登记中心进行抵押登记。在不动产登记中心受理后，会在一定时限的工作日内通知公积金中心领取不动产权登记证明。

　　6、放款审核

　　公积金中心收到不动产权登记证明后进行放款审核。

　　7、贷款发放

　　受托银行按约定的放款条件，审核无误后发放贷款，贷款资金按合同约定的账户划转。

　　（三）公积金贷款买房注意细节：

　　细节1、注意首付比例

　　根据最新的公积金政策，购房者买首套房时，公积金贷款首付比例不得低于20%，否则将无法使用公积金贷款买房。如果你因为首付比例太低而被拒贷，那么不妨提高一下首付比例。

　　细节2、别断交公积金

　　有些购房者在获得公积金贷款后，就认为可以断交住房公积金，其实这是不对的。如果你断交公积金超过6个月，那么银行很可能会罚息，严重者，银行将有权提前收回贷款。

　　细节3、用足公积金贷款额度

　　只要符合了贷款条件，就应该尽可能用足公积金贷款额度。因为公积金贷款的利率比较低，申请到的公积金贷款越多，需要申请的商业贷款就越少，支付的利息相对也就少一些。

　　细节4、别动公积金账户余额

　　一般来说，公积金贷款额度受账户余额影响，如果账户余额太低，那么很可能无法获得公积金贷款。所以，在申请公积金贷款前，最好不要动公积金账户余额。

　　细节5、用足公积金使用年限

　　如果夫妻两人的年龄相差不多，可以由男方做贷款人，这样申请到的贷款时间更长；如果夫妻年龄相差较大，可以让年龄较小的一方做贷款人，可申请到期限更长的公积金贷款。

　　细节6、公积金贷款次数有限

　　一般来说，公积金贷款使用次数不得超过3次，也就是说，如果你已有2次以上的住房公积金贷款记录，那么在使用公积金贷款买三套房时就会被拒贷。

　　细节7、确定合理的还款额度

　　目前购房贷款的还款方式有三种：

　　1、到期一次性还本付息。由于本息需要一次性付清，如果贷款年限较长，压力较大。所以这种方法只适用于期限在一年之内的贷款，基本不太适用房贷。

　　2、等额本金还款。将还款额按照借款期限的总月份均分，再加上上月剩余本金的月利息，形成每月的还款额。这种方法的第一个月还款额高，以后逐月减少，比较适合工资高且年龄较大的人。

　　3、等额本息还款。按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，适合资金不太充裕的人。

　　以上三点是公积金贷款买房时我们必须注意的关键点，贷款金额、贷款方式和还款方式等，还款人必须确定好合理的还款额度和还款方式，以免造成过大的还款压力。

　　细节8、别买特殊性质房屋

　　国家建立住房公积金的初衷是为了满足刚需族的需求，如果你买了一些特殊性质的房屋，那么将无法使用公积金贷款，比如超豪华的大别墅。

　　总之，除了结婚，买房也是人生中的一件大事，在房贷利率不断上调的情况下，想使用公积金贷款买房的朋友更需要好好了解其相关的知识，这样才能避免一些不必要的麻烦。

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